Перепланировка: как правильно

Перепланировка - часто единственный способ воплотить в жизнь интересные дизайнерские решения. Приступать к перепланировке можно только после получения соответствующих решений в коммунальных службах и Жилищной инспекции. Согласованием проекта можно заняться самостоятельно или доверить эту процедуру компаниям-посредникам.

В жилищном кодексе четко даны понятия перепланировки и переустройства. Перепланировка жилого помещения - это изменения его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт (установка и демонтаж перегородок, встроенных шкафов, устройство проемов и пр.). Переустройством же является установка, замена и перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (например, вместо ванны в санузел установили душевую кабину, в кухне изменили расположение раковины и электрической плиты и пр.). Случается, что владельцы квартир считают, что если жилье находится в собственности, то и нет необходимости согласовывать с кем-то строительные работы. Это не так. Вы живете в многоквартирном доме, где, кроме Вас, есть и другие жильцы, которым Вы можете нанести вред.

Пакет необходимых документов для согласования включает:

• заявление о переустройстве и/или перепланировке
• проект перепланировки
• технический паспорт жилого помещения
• экспликация
• выписка из домовой книги, лицевого счета
• правоустанавливающие документы на квартиру
• согласие в письменной форме всех членов семьи на проведение перепланировки
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки (если здание таковым является).

Общие правила перепланировки

Запрещено:

• затрагивать несущие и ограждающие конструкции
• замуровывать в стены трубы водоснабжения, канализации и отопления
• уменьшать сечения каналов вентиляции
• устанавливать входную дверь с открыванием наружу, если она перекрывает выход из квартиры соседей
• присоединять к площади квартиры коридоры и тамбуры общего пользования
• увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту
• объединять балконы и лоджии с помещениями квартиры, выносить на них батареи центрального отопления
• устраивать "теплые полы" на балконе и лоджии, подключать их к системам горячего водоснабжения/отопления
• размещать туалет, ванную, кухню над жилой площадью (полностью или частично)
• устраивать туалет с входом из кухни или жилого помещения
• делать жилые комнаты без естественного освещения площадью менее 8 кв. м
• объединять жилое помещение и кухню с газовой плитой

Разрешено:

• демонтировать подоконник без переноса батареи центрального отопления на балкон или лоджию
• переставлять сантехнические приборы в существующих габаритах санузлов, кухонь
• заделывать дверные проемы в не несущих перегородках
• остеклять балкон или лоджию
• делать перегородки без увеличения нагрузки на перекрытия
• устраивать проемы в не несущих перегородках (за исключением межквартирных).

Не требуют разрешения:

• косметический ремонт помещений с заменой отделочных покрытий стен, пола, потолка
• монтаж/разборка встроенной мебели
• замена инженерного оборудования на аналогичное
• перестановка бытовых электроплит
• перестановка отопительных приборов (за исключением установки газового оборудования с прокладкой дополнительных подводящих сетей).

Оформление документов при перепланировке можно осуществить двумя путями. Первый: получение всех необходимых разрешительных документов до начала строительных и отделочных работ. Его плюсом является то, что на этапе проектирования можно (и нужно) соблюсти требования СНИПов. Таким образом, исключаются проблемы при согласовании. Второй путь - судебный. Факт перепланировки свершился, после чего собственник жилья задумался об оформлении документов. Если при перепланировке были нарушены правила и строительные стандарты, вряд ли суд разрешит сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии и принудит собственника привести помещение в прежний вид (за свой счет).

Для согласования перепланировки нужно обратиться в любую проектную организацию, имеющую допуск СРО на проведение работ по проектированию, и проконсультироваться насчет возможности перепланировки. Если вы не получили отказа, можно приступать к разработке эскизной (если не затрагиваются несущие конструкции) или рабочей документации (с участием несущих конструкций).

Если проект готов, то следующий шаг - визит в отдел архитектуры районной администрации, где нужно получить решение о перепланировке и/или переустройстве квартиры. Решение о согласование или отказе в согласовании должно быть принято вышеуказанным органом не позднее 45 дней с момента подачи заявления. Только после этого можно проводить перепланировку согласно проекту. По завершении работ оформляется акт приемочной комиссии.

Если строительные работы уже выполнены и зафиксированы БТИ (стоит печать "перепланировка"), то в соответствии с жилищным законодательством необходимо обратиться в суд. На практике районные администрации могут принять помещение в эксплуатацию в административном порядке, если не были затронуты несущие конструкции.