Перепланировкой жилого помещения считается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Как правило, перепланировку делают для увеличения жилой площади в квартире, объединяя или разъединяя несколько помещений.
На перепланировку требуется специальное разрешение. Это условие обязательно для всех видов недвижимости и собственности. При этом, даже если перепланировка проведена не вами, а теми, кто использовал эти площади до вас, претензии, если они возникнут, будут обращены к вам.
Перепланировке должны предшествовать создание и согласование проекта, осуществление технических работ, составление акта приема, заключение комиссии. Перепланировка осуществляется в обязательном разрешительном порядке, предполагающем обращение в жилищную инспекцию и местные органы власти.
Перепланировка касается внесения технических изменений в параметры квартиры. Заинтересованность в изменении конфигурации жилых помещений не должна затрагивать целостность общедомового имущества, безопасность и здоровье граждан.
Разрешительным документом на перепланировку помещения является распоряжение Государственной жилищной инспекции Москвы. При этом предполагается, что согласовывать изменения в квартире или доме вы будете до проведения непосредственных работ. Несмотря на это, львиная доля перепланировок в лучшем случае согласовывается постфактум, в худшем – просто не афишируется. И это притом, что в случае выявления несоблюдения условий согласования хозяину грозит вначале штраф, а после – судебное разбирательство.
Перепланировка начинается в тот момент, когда вы решаете перенести или изменить перегородки, перенести с одного места на другое кухню или санузел, переоборудовать ванную комнату или даже просто сделать в другом месте дверь (в любом типе стен). Если вы захотите расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений (например, технической подсобки), это тоже будет считаться изменениями плана БТИ.
Перепланировка может касаться как квартиры целиком, так и отдельных жилых помещений. Технический проект предусматривает внесение полных или частичных изменений в перегородки и др. технические элементы. Законом определен перечень мероприятий, требующих согласование у профильных ведомств (статья 26 ЖК РФ). К таким работам относятся: расширение площади жилья за счет вспомогательных помещений; уменьшение размеров ванны и санузла; объединение балкона с кухней или лоджией и т.д. Планирование всех работ должно начинаться с подробного проекта и завершаться актом комиссии о допустимости планируемой перепланировки.
Перепланировка в частном доме не должна касаться распределительных инженерных систем. Снос межкомнатных перегородок, пристройка террас и других можно выполнить по типовым проектам.
Для нежилых помещений обязательным является наличие заключение пожарного надзора. Мероприятия по перепланировке зависит от специфики и назначения помещения. В пакет документов может входить справка о приспособлении – в том случае, если объект недвижимости представляет культурную или историческую ценность. Завершается перепланировка актом ввода в эксплуатацию, который подписывается представителем технической комиссии на основании статьи 28 ЖК РФ.
Регистрация перепланировки в БТИ является обязательным этапом в процессе оформления переустройства жилья.
Порядок согласования предполагает: составление проекта с подробными изменениями; подачу пакета документов в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости. В заявлении указывается перечень проводимых перепланировок, с приложением проекта и правоустанавливающих документов.
Технический проект позволяет объединить две смежные квартиры; устроить в перекрытиях внутренние лестницы и проемы. В проектной документации можно устроить перегородки, с увеличением нагрузок на несущие стены, изменить конструкцию полов. На основании проекта можно осуществить следующие мероприятия по переустройству: устройство санузлов, ванной и кухни; замена сантехнического, инженерного оборудования; замена газовых плит на электрические; перемещение отопительных устройств. Проект составляет автором дома – архитектором либо специалистом проектной организации, имеющей лицензию на осуществление соответствующей деятельности.
При перепланировке допустимо: осуществлять косметический ремонт в жилых помещениях; менять инженерные сети на аналогичные по конструкции устройства; сносить не несущие перегородки внутри квартиры; устанавливать стены из гипсокартона и других легких материалов. В уведомительном порядке (без проекта) можно: остеклять лоджии; менять сантехнические приборы; заделывать дверные проемы в не несущих перегородках.
Запрещается выносить отопительные приборы и радиаторы на балкон или лоджию; устанавливать перекрывающие устройства на общедомовые сети; увеличивать нагрузку на несущие перегородки; объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами; демонтировать каналы естественной вентиляции.
Полностью запрещено сносить несущие стены и выносить радиаторы на лоджии. В этом случае хозяину предлагается вернуть все в исходное состояние. Cогласованию обычно не подлежит еще несколько типов перепланировок. Так, перепланировка не будет согласована, если она заведомо приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, а также сохранности и внешнего вида фасадов, не должны изменения нарушать и противопожарные устройства. Если изменения очевидно ухудшают условия эксплуатации и проживания граждан дома или квартиры, если в результате образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,5 м, перепланировка не будет законна. Даже если изменения не ограничивают ничьи потребности, требуется согласие всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. Не приветствуется увеличение подсобной площади за счет жилой, однако это возможно, если соблюдаются площади комнат (не менее 9 кв. м).
Запрещается проводить любые изменения, которые ведут к непригодности квартиры для дальнейшего проживания; могут нарушить прочность установленных конструкций; испортить систему вентиляции; нарушить эксплуатационные, строительные, санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Во всех остальных случаях перепланировка не запрещена (на основании статьи 26 ЖК РФ).
Стоимость и сроки согласования во многом зависят от сложности перепланировки, конструкции самого дома (его типа и серии), общей площади и даже округа, в котором происходит согласование. И не всякое согласование возможно в принципе. Не согласовываются перенос санузла на место комнаты (если под или над вами жилая квартира), перенос кухни на место комнаты (если под вами технический этаж, то такое возможно), уменьшение или изменение и снос вентиляционного короба и стояков (согласовывают в редких случаях) и очень большие проемы в несущих стенах.
Незаконная перепланировка может быть опасна для жильцов. Снос несущих перегородок становится причиной обрушения, пожаров и других происшествий. Погрешности в технической документации существенно снижают рыночную стоимость квартиры, затрудняют ее куплю-продажу.
Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за незаконную перепланировку в виде штрафа. Контрольный орган выносит предписание об устранении правонарушение, что предполагает восстановление прежнего технического состояние квартиры за счет собственника. Более серьезные случаи могут быть чреваты судебными разбирательствами и выселением жильцов из квартиры. Такие случаи возможны, когда перепланировка небезопасна для проживания не только самих жильцов, но и соседей.
В случае невыполнения установленных по закону предписаний инспектора, к нарушителю могут применяться различные санкции, вплоть до судебных: приватизированная квартира по решению жилищной инспекции может быть продана в судебном порядке на публичных торгах; вырученные от продажи недвижимости деньги будут возвращены собственнику имущества с минусом средством, затраченных на реализацию судебного решения; в дальнейшем переделка квартиры в первоначальное состояние становится обязанностью нового собственника. Если в настоящий момент в квартире проживает квартиросъемщик, то договор аренды считается недействительным между арендатором и съемщиком имущества.
Любому собственнику, пошедшему на перепланировки без согласования, стоит помнить о том, что его квартира не будет считаться юридически «чистой». Владельцев измененного жилья коснутся сложности при: приватизации, продаже, оформлении квартиры в наследство или в дарственную. Поэтому в любом случае придется узаконить несанкционированную перепланировку собственности.
Для того чтобы согласовать перепланировку своими силами, требуется собрать пакет документов и провести ряд согласований (в том числе с СЭС, ДЕЗ и Мосгаз). Чтобы решить этот вопрос при помощи компании – оригинал и копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру. Если же на момент согласования идет оформление права собственности, требуется еще несколько документов, в том числе план БТИ, инвестиционный договор, оригиналы акта приемки квартиры, договора инвестирования, акта реализации, передаточного акта, согласие застройщика на получение БТИ и на перепланировку. Если жилье не приватизировано (то есть находится в муниципальной собственности), необходимо предоставить договор найма. Очевидно, что удобнее проводить согласование при помощи специалистов.